Самарский областной суд опубликовал решение по административному иску нашего доверителя к Думе городского округа Самара.
Рассмотренный судом спор касался оспаривания изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки. В этом деле мы представляли интересы административного истца. Пожалуй, что это один из наиболее интересных градостроительных споров, в котором мне приходилось принимать участие в уходящем году.
Сразу отмечу, что решение суда еще не вступило в законную силу, однако даже промежуточный результат внушает оптимизм.
Суть дела кратко состояла в следующем. Компания приобрела у муниципалитета в собственность земельный участок, занимаемый несколькими объектами недвижимости. Спор о понуждении Администрации заключить договор купли-продажи рассматривался арбитражным судом. Затем собственник инициировал внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки, установив многофункциональную общественно-деловую зону, предполагавшую в том числе возможность использования земельного участка для строительства многоквартирных домов. Жители соседних домов, обеспокоенные возможным многоэтажным строительством, подписали коллективное обращение на имя главы администрации города. Обращение было мотивировано тем, что район испытывает значительные инфраструктурные сложности. После обращения жителей администрация инициировала изменение Правил землепользования и застройки и генерального плана, установив возможность использования данной территории для размещения объектов спортивного назначения. Таким образом муниципалитет, по сути, исправил допущенную по его мнению ранее ошибку. Несмотря на возражения компании указанные изменения функциональной и территориальной зоны были приняты представительным органом местного самоуправления.
Компания обратилась в суд с административным иском, в котором просила признать недействующим генеральный план и правила землепользования и застройки в измененной редакции.
Признавая недействующими внесенные изменения в генеральный план и Правила землепользования и застройки суд согласился с нашими доводами о том, что административный ответчик за короткий промежуток времени принял два противоречащих друг другу градостроительных решения. Оспариваемое решение не было обосновано и, по сути, было направлено на воспрепятствование осуществлению строительства многоквартирных домов. Такие действия административного ответчика нарушают установленный в Градостроительном кодексе РФ принцип необходимости сбалансированного учета социальных, экономических и иных факторов при принятии градостроительных решений. Безусловно, что интересы собственников помещений в соседних домах требуют уважения, однако здесь должна быть установлена такая презумпция, что на публичный орган, изменяющий собственное градостроительное решение, возлагаются повышенные требования по обоснованности его принятия.
Что тут вызывает мой оптимизм? Когда мы в судебном заседании в первый раз начали рассказывать о необходимости достижения баланса интересов, практику Конституционного Суда РФ по этому вопросу, все эти рассуждения вызвали у присутствующих улыбку. Потому что все слова про необходимость балансов, компромиссов и разумных ожиданий правообладателей земельных участков выглядят чем-то далеким, мифическим и не обязательным к соблюдению. В то же время, неуклонное соблюдение этого принципа, подтвержденное сложившейся судебной практикой, могло бы дать рынку гораздо больше, чем, например, сокращение срока выдачи разрешения на строительство на несколько дней. Я вот, пожалуй, готов был бы пойти на то, чтобы разрешение было выдано за 10, а не за 5 дней, взамен на уверенность в том, что дальше оно не может быть отозвано, отменено, признано недействительным и что с ним не произойдет еще одна из тысячи возможных неприятностей.
Эти неприятности влекут большую неопределенность для девелоперов и соответственно закладываются в стоимость. Ну а кто это увеличение стоимости оплачивает очевидно. Поэтому мы за разумный баланс в ценообразовании.
